Gestionamos la venta, alquiler y traspaso de viviendas, locales y solares en la provincia de Salamanca.
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PREGUNTAS FRECUENTES
Este espacio esta creado para que nuestros clientes puedan resolver aquellas dudas más comunes relacionadas con el ámbito de la Propiedad horizontal.
Comunidad de propietarios
¿Quién Paga las Deudas Pendientes con la Comunidad en la Compra de un Piso?
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Artículo 9(LPH) señala que: “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”
Hay que tener en cuenta que para que pueda darse la legitimidad de esta responsabilidad del nuevo propietario, las deudas comunitarias previas deben encontrarse vencidas y ser exigibles. Por todo lo anterior, a la hora de adquirir un inmueble y evitar sorpresas y perjuicios económicos futuros, es conveniente solicitar al transmitente una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, que deberá ser expedido (documento con carácter legal) previamente a la firma de la escritura, con la finalidad de que sea incorporado a la misma.
En el momento de otorgar la escritura, el que vende el piso tiene obligación de aportar una certificación del Secretario y del Presidente de la Junta de propietarios en la que conste si el piso está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda. Sin esta certificación, el Notario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación. Ni que decir tiene que esta liberación sólo es aconsejable en los casos en que se confíe en la palabra del vendedor.
¿Qué ocurre si, a pesar de no estar el piso al corriente del pago de las cuotas, lo compro?
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Del pago de las cuotas que se deben es responsable no sólo el que era propietario cuando las cuotas vencieron, sino también el comprador de un piso que no está al corriente de su pago, pero, en este caso, la responsabilidad sólo alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra y a la anterior. Más allá, el comprador no es responsable. Naturalmente la Ley no impide que, en el momento de otorgar la escritura, vendedor y comprador pacten descontar del precio de compra las cantidades que se deban a la Comunidad de Propietarios por cuotas atrasadas y no pagadas.
¿Qué puede hacer la Junta de Propietarios cuando alguno de los comuneros no paga sus cuotas?
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La nueva Ley establece algunas medidas para facilitar el cobro de los morosos: establece la aplicación de un procedimiento judicial extraordinariamente breve, la sentencia condenatoria que en el mismo recaiga sólo puede recurrirse si previamente se ha pagado o depositado lo que, según la sentencia, se debe, el crédito respecto de la anualidad corriente en el momento de la reclamación y la anterior está especialmente privilegiado, de forma que la Comunidad tiene derecho a cobrar con anterioridad a otros acreedores no privilegiados, el piso o local en cuestión está expresamente afecto al pago de esas anualidades, etc. Además, el que no está al corriente en el pago de las cuotas no tiene derecho a votar en las Juntas de propietarios.
¿Qué hacemos con los morosos?
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Se establece que el moroso, es decir el propietario que no está al día en el pago de las cuotas de comunidad que le corresponden, no tiene derecho de voto en la Junta de Propietarios. Además, se crea un procedimiento rápido para la reclamación judicial de las cuotas pendientes de pago, que no necesita de la intervención de Abogado ni de Procurador (aunque siempre es aconsejable). Dicho procedimiento comienza con demanda con la que se aporta liquidación de la deuda certificada por el Secretario de la Junta. El moroso es requerido por el Juez para que en el plazo de diez días pague o se oponga a la demanda, y en todo caso se permite a la Comunidad solicitar el embargo preventivo de sus bienes sin necesidad de prestar fianza. Si hay oposición, se siguen los trámites del juicio verbal, que es el más rápido. Si el moroso quiere recurrir la sentencia que recaiga, antes tiene que pagar o consignar las cantidades adeudadas.
Se establece la obligación de todo propietario de comunicar al Secretario de la Comunidad todo cambio habido en la titularidad del inmueble, so pena de responder solidariamente de todas las deudas correspondientes al mismo aun con posterioridad a su venta.
Si soy elegido Presidente de la Comunidad, ¿puedo negarme a desempeñar el cargo?
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Los que son elegidos para ser Presidentes de su Comunidad tienen la obligación de desempeñar el cargo. Pueden evitar serlo si hay una causa justa para ello, pero tienen que acudir al Juez y alegar tal causa, que sólo será estimada si es efectivamente justa. En términos prácticos, ello significa que sólo en casos muy excepcionales podrá el propietario evitar desempeñar el cargo para el que ha sido elegido.